Cher Lecteur,
Trêve de nouvelles anxiogènes. Trêve de constats alarmistes sur la situation budgétaire française, la fiscalité qui s’alourdit et l’érosion silencieuse de votre épargne. On va tout mettre sur pause et laisser de côté la question « que va-t-il se passer ? » pour aborder la réponse à « comment passer à l’action ?« .
Je vous propose cette semaine une solution qui s’adresse particulièrement à ceux qui ont un rapport presque instinctif à l’immobilier. Ce qui aiment la pierre. Le tangible. Le réel. Le revenu locatif. La visibilité.
Soyons lucides : être propriétaire de sa résidence principale en France et envisager un investissement locatif supplémentaire sur le territoire, c’est aujourd’hui accepter une fiscalité de plus en plus pesante, une taxe foncière qui explose, des contraintes réglementaires croissantes et des rendements nets qui se contractent d’année en année.
La question devient alors simple : comment continuer à investir dans l’immobilier… sans subir l’immobilier français ? La réponse est dans la question. Investissez en dehors de nos frontières.
Pourquoi regarder vers l’Allemagne
L’Allemagne fait face à ses propres défis économiques, mais elle conserve des fondamentaux que la France a progressivement perdus : discipline budgétaire relative, marché locatif structuré, culture de la location très ancrée et une stabilité financière qui rassure les investisseurs.
Dans un scénario économique dégradé en zone euro, il n’est pas absurde d’imaginer que les actifs immobiliers allemands conserveront mieux leur valeur relative que les actifs français. Et surtout, les taux allemands resteront structurellement plus stables que les taux français pour des raisons budgétaires et financières que vous connaissez bien.
Aussi, il existe un scénario que peu d’investisseurs osent envisager mais qui doit pourtant faire partie d’une réflexion patrimoniale sérieuse : une dislocation de la zone euro.
Dans un tel cas, la France pourrait se retrouver avec un euro fortement déprécié – un « euro-franc » – tandis que l’Allemagne retrouverait une monnaie plus forte – un « euro-mark ».
Détenir des actifs allemands, générant des revenus en devise allemande, deviendrait alors en soi une forme de diversification monétaire extrêmement puissante.
Avoir des loyers indexés sur l’économie allemande plutôt que française, ce n’est donc pas anodin.
Faire de l’immobilier allemand sans acheter d’appartement en Allemagne
Acheter un bien sur place impliquerait de comprendre la fiscalité locale, le droit locatif, la gestion à distance, la langue, les spécificités administratives. Peu réaliste pour la plupart des investisseurs.
En revanche, il existe une voie beaucoup plus simple : passer par des sociétés immobilières cotées, éligibles au PEA, qui possèdent des milliers de logements résidentiels en Allemagne.
Après avoir étudié plusieurs acteurs du secteur, c’est une société qui a particulièrement retenu mon attention : Vonovia.
Pourquoi Vonovia plutôt que ses concurrents ?
En analysant ses concurrents, un point m’a paru déterminant : la nature du parc immobilier.
Beaucoup d’acteurs sont fortement exposés à l’immobilier commercial, aux bureaux, aux centres d’affaires. Or ce segment est profondément cyclique, sensible aux crises économiques, aux changements d’usage (télétravail, vacance locative, etc.).
Vonovia, au contraire, possède essentiellement un parc de logements résidentiels. Des appartements loués à des particuliers. Du besoin primaire. Du non-cyclique. Du structurel.
C’est précisément ce que recherche un investisseur défensif : un actif qui repose sur la nécessité de se loger, pas sur la conjoncture économique.
Un modèle proche de celui d’un investisseur immobilier… avec effet de levier
Le fonctionnement de Vonovia est très simple à comprendre.
La société emprunte sur les marchés financiers pour acquérir des immeubles résidentiels. Ces immeubles sont loués. Les loyers servent à payer les charges, rembourser progressivement la dette et verser un dividende aux actionnaires.
Autrement dit, la société fait exactement ce que ferait un investisseur immobilier individuel… mais à très grande échelle.
Derrière cette dette, il y a des actifs bien réels : des centaines de milliers de logements. Ce n’est pas de la dette « dans le vide ». C’est de la dette adossée à de la pierre, à des loyers, à du tangible.
Bien sûr, la hausse des taux peut peser temporairement sur le cours de l’action. C’est même ce qui s’est produit récemment. Mais à long terme, la mécanique reste intacte : des logements, des locataires, des loyers et une dette qui se rembourse progressivement.
Pourquoi le faire via le PEA ?
C’est ici que la stratégie devient particulièrement intéressante.
Acheter des actions Vonovia dans un PEA permet :
- d’être exposé à l’immobilier allemand ;
- de percevoir des dividendes réguliers ;
- de ne subir aucune gestion locative ;
- et surtout, de bénéficier de la fiscalité avantageuse du PEA.
Vous avez ainsi de l’immobilier, du rendement, de la diversification géographique… sans la fiscalité confiscatoire.
Et pendant ce temps, en France, tout laisse penser que la pression fiscale sur l’immobilier va continuer à s’alourdir : hausse continue de la taxe foncière, contraintes énergétiques, nouvelles normes, encadrement des loyers, fiscalité patrimoniale sous tension.
On sent bien que le propriétaire immobilier français est devenu une cible fiscale évidente.
Ma démarche personnelle
Après avoir étudié plusieurs acteurs du secteur, comparé leurs expositions, leur parc, leur structure, c’est Vonovia qui m’a semblé la plus cohérente dans une optique à long terme.
J’ai donc acheté pour quelques milliers d’euros d’actions, avec une logique patrimoniale et non spéculative. L’objectif n’est pas de faire un coup – mais de détenir, dans la durée, une part d’un immense parc résidentiel allemand qui travaille pour moi et verse un rendement régulier.
En résumé, il ne s’agit pas de fuir l’immobilier classique. Il s’agit de continuer à en faire intelligemment, en évitant les pièges fiscaux et réglementaires français, tout en restant exposé à ce qui fait la force de cette classe d’actifs : le loyer, le tangible, le besoin de se loger.
Code ISIN de VONOVIA : DE000A1ML7J1
Accessible sur la Bourse allemande (XETRA)
Code mnémonique : VNA
Cours actuel : 24,07 €
Rendement estimé 2026 : 5,29 %
Bon, finalement, j’ai menti. Je ne peux pas m’empêcher de clore cette chronique sans ma petite dose hebdomadaire de pessimisme. Le dernier livre de notre ancien président, Nicolas Sarkozy, fait un véritable tabac. Le Journal d’un prisonnier a déjà dépassé les 200 000 exemplaires vendus. Il était donc impossible pour moi de ne pas fouiller dans ses casseroles budgétaires d’antan, à l’époque où il était aux affaires.
76 milliards envolés : quand Sarkozy a vendu 589 tonnes d’or pour presque rien
En 2004, Nicolas Sarkozy, alors ministre de l’Économie, décide de vendre 589 tonnes d’or de la Banque de France, soit un cinquième des réserves nationales, pour investir dans des devises jugées plus rémunératrices. Il s’agit de l’or appartenant à tous les Français. J’ai pu récupérer son communiqué de presse de l’époque, qui présentait cette décision comme une mesure logique pour « optimiser la trésorerie ».
À l’époque, la vente rapporte 4,67 milliards d’euros. Aujourd’hui, ces 589 tonnes vaudraient 81 milliards, soit un manque à gagner de 76,3 milliards pour l’État. Mais ce n’est pas tout : cette somme n’a pas généré d’intérêts – pire encore, à cause de la perte de valeur de la livre sterling par rapport à l’euro, la Banque de France a dû tout arrêter et comptabiliser une perte nette de 2,8 milliards sur les taux de change.
Un double coup perdant, donc.
Contrairement à Charles de Gaulle, qui avait bataillé pour rapatrier l’or français après la guerre, Sarkozy l’a vendu sans en mesurer la valeur. Cette affaire rappelle qu’il faut toujours se méfier de la nostalgie et juger les décisions à l’aune des faits et des chiffres. De votre côté, si vous détenez de l’or, vous êtes officiellement un meilleur investisseur que Nicolas Sarkozy.
Je vous avais recommandé l’achat d’une pièce d’or dans ma chronique du 17 octobre 2025. Toutes mes félicitations car cette pièce vaut désormais 20 % de plus dans un environnement particulièrement instable où le cours de l’or a passé la barre des 5 000 $ l’once.